Miet- und Wohnraumrecht
Betriebskosten / Nebenkosten
Ihr Mieter kommt seiner Verpflichtung zur Nachzahlung seiner Betriebskosten / Nebenkosten / Heizkosten oder der monatlichen Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen oder Heizkostenvorauszahlungen nicht nach?
Es gibt Probleme mit Ihrer Betriebskostenabrechnung oder der Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung und Heizkostenvorauszahlungen?
Herr Rechtsanwalt Ramm aus Dortmund und Herdecke hilft Ihnen gerne weiter!
Das Prüfen der Mietnebenkosten bzw. Betriebskosten und heizkosten kann sich lohnen, und zwar für Mieter und Vermieter! Regelmäßig kommt auf viele Mieter und Vermieter die jährliche Betriebskostenabrechnung und Heizkostenabrechnung zu. Die Kostenauflistung hat folgende Daten zu enthalten:
- Abrechnungszeitraum
- Gesamtkosten der Hausgemeinschaft mit Kostenanteilen, die auf die Mieter aufgeteilt
werden
- erlaubt sind hier bspw. Grundsteuer, Wasser & Abwasser, Heizung, Straßenreinigung und
Müllbeseitigung
Vergessen Sie dabei vor allem nicht zu prüfen, ob auch tatsächlich alle Betriebskostenvorauszahlungen vorgenomen und verrechnet worden sind.
Der Vermieter hat relativ gesehen sehr viel Zeit, die Betriebskostenabrechnung vorzunehmen, nämlich innerhalb von 12 Monaten.
Mieter haben zunächst einmal ein paar Wochen Zeit, die Ausgleichung der Betriebskostenabrechnung bzw. mögliche Einwände gegen die Betriebskostenabrechnung vorzunehmen.
Erst mit Ablauf mehrer Wochen kann der Vermieter seinen Ausgleichsanspruch gerichtlich unter Verwahrung der Kostenlast geltend machen.
Unabhängig davon haben Mieter jedoch das Recht, bis zu 12 Monate nach Rechnungsstellung weitere Einwände gegen die Betriebskostenabrechnug zu erheben. Erst mit Ablauf der 12 Monate setzt eine Verjährung ein.
Sie haben Probleme mit der Betriebskostenabrechnung und der Heizkostenabrechnung?
Rechtsanwalt Ramm aus Dortmund und Herdecke berät Sie gerne!
Mietvertrag
Standardmietverträge, meist zusammen erarbeitet von Mieterbund und Haus und Grund, sind in vielen Bereichen, wie starre Renovierungsklauseln usw., von dem BGH als nichtig erklärt worden. Dies zeigt, wie angebracht individuell ausgearbeitete Mietverträge sein können!
Sie wollen vom Mustermietvertrag weg und zum an die eigenen Verhältnisse angepaßten Mietvertrag?
Ob Sie Ihren eigens aufgesetzten Mietvertrag überprüfen oder einen Mietvertrag auf die an Sie angepaßten Verhältnisse anfertigen lassen wollen, Rechtsanwalt Ramm aus Dortmund und Herdecke hilft Ihnen auch hier sehr gerne weiter!
Mieterhöhung
Sie wollen die Miete Ihres Mieteigentums erhöhen? Sie haben hier schon häufig Fehler gemacht, weil Ihre Angaben nicht ausreichend waren?
Auch hier berät Sie Rechtsanwalt Ramm aus Dortmund und Herdecke gerne weiter!
Abmahnung
Ihre Mieter verhalten sich nicht korrekt! Er verstößt gegen die Hauptpflichten oder nebenpflichten aus dem Mietvertrag! Sie wollen Ihnen am liebsten sofort kündigen? Vergessen Sie jedoch nicht, Sie vorher abzumahnen?
Oder haben Sie eine mietrechtliche Abmahnung zu Unrecht erhalten?
Rechtsanwalt Ramm aus Dortmund und Herdecke berät Sie gerne!
Mietminderung
Sie wollen die Miete mindern, sind sich aber nicht sicher, in welcher Höhe? Oder Sie sind als Vermieter mit der Mietminderung Ihres Mieters nicht einverstanden?
Informationspflicht des Vermieters
Der Mieter bezahlt für die Wohnung und hat deshalb auch einen Anspruch auf den ordnungs- bzw. vertragsgemäßen Zustand der gemieteten Wohnung. Treten unverschuldete Mängel auf, so ist der Vermieter hierüber unmittelbar, d.h. unverzüglich zu informieren.
Kommen der Mieter dem nicht nach und es entstehen aufgrund der vorhandenen Mängel Folgeschäden ein, die bei rechtzeitiger Bekanntgabe nicht aufgetreten wären, so haben die Mieter i.d.R. auch für die Folgeschäden aufzukommen.
Kommt wiederum der Vermieter seiner Abhilfepflicht nicht nach, so besteht ein Anspruch auf Mietminderung und/oder Selbstvornahme. Dieser kann auch rückwirkend geltend gemacht werden, jedoch auch hier nicht unbegrenzt.
Höhe der Mietminderung
Die Höhe der Mietminderung hängt immer von den jeweiligen Beeinträchtigungen ab. Grundsätzlich gilt hier, je stärker der Mangel, desto mehr kann die Miete gekürzt werden.
Eine 100% Mietminderung kann möglich sein, wenn die Wohnung wegen wegen Bauarbeiten vollkommen unnutzbar ist,. Eine Mietminderung von 100 % ist auch bei einem Heizungsausfall im Winter möglich, jedoch sind hier etliche Faktoren zu beachten, um überhaupt auf eine komplette Mietminderung von 100 % zu kommen.
Bis zu 50 % Mietminderung können Sie bei erheblicher Feuchtigkeit geltend machen, bis zu 25 % bei Baulärm am Abend und am Wochenende oder bis zu 15 % bei einem defekten Warmwasserboiler.
Aber wie gesagt, Vorsicht! Die hier dargestellten Mietminderungen in Prozentsätzen sind möglich, jedoch gilt dies nicht grundsätzlich! Es kommt immer auf den Einzelfall an!
Wichtig: Erkundigen Sie sich als Mieter vor einer Mietminderung entweder vorher bei einem Mieterbund oder bei einem Rechtsanwalt. Für Vermieter gilt nichts anderes, fragen Sie vor dem Anerkenntnis einer Mietminderung beim jeweiligen Haus und Grund Verein nach oder bei einem Rechtsanwalt.
Für etwaige Fragen steht Ihnen Rechtsanwalt Ramm aus Dortmund und Herdecke gerne zur Verfügung!
Kündigung
Sie haben unmögliche Mieter? Sie wissen nicht, ob Sie diesen kündigen können? Das kommt i.d.R. ganz darauf an!?!
Oder haben Sie als Mieter eine Kündigung zu Unrecht erhalten?
Rechtsanwalt Ramm aus Dortmund und Herdecke hilft Ihnen gerne weiter!
Entscheidungen/Empfehlungen zum Mietrecht
Der Nepp mit den Nebenkosten
Ein
Vermieter verlangte von seinen in seinem Haus wohnenden Mietern, auf
die Nebenkosten für die leer stehenden Wohnungen in diesem Haus
mitzubezahlen.
BGH: Betriebskosten leer stehende Wohnungen dürfen nicht auf die übrigen Mieter im Haus übertragen werden. (AZ.: VIII ZR 159/05)
Grundregeln der Untermiete
Um
die eigene Kasse aufzubessern, nimmt so mancher Mieter einen neuen
Mitbewohner auf, den sog. Untermieter. Dabei gillt es für beide Seiten
aber dann so einiges zu beachten.
Ohne
das Einverständnis des Vermieters geht grundsätzlich gar nichts! Die
Ablehnung eines Untermieters muss allerdings begründet werden.
Der
Vertrag zur Aufnahme eines Untermieters muss zwar nicht, sollte aber
aufgesetzt werden. Darin sollte zum Beispiel geklärt werden, wie hoch
die Miete ist und welche Teile der Wohnung mitbenutzt werden dürfen.
Personen,
die nicht zur Familie gehören oder zu der man eine persönliche
Beziehung unterhält Geld nicht als Untermieter und können insofern
unentgeltlich aufgenommen werden.
Als Untermieter hat man keine
Rechte, wenn der Hauptmieter auszieht. Auch in diesem Fall muss der
Untermieter aus. Manchmal bietet es sich aber in diesen Fällen an, sich
in den Mietvertrag mitaufnehmen zu lassen oder mit dem Vermieter einen
Vorvertrag abzuschließen, der zur Übernahme der Wohnung berechtigt.
Mietnebenkosten
Das
Prüfen der Mietnebenkosten bzw. Betriebskosten kann sich
lohnen!
In
diesen Wochen kommt auf viele Mieter die jährliche
Betriebskostenabrechnung zu. Die Kostenauflistung hat folgende Daten zu
enthalten: Abrechnungszeitraum, Gesamtkosten der Hausgemeinschaft mit
Kostenanteilen, die auf die Mieter umgelegt werden. Erlaubt sind hier
als Beispiel die Grundsteuer, Wasser und Abwasser, Heizung,
Straßenreinigung und Müllbeseitigung. Vergessen Sie vor allem nicht zu
prüfen, ob auch tatsächlich Ihre Vorauszahlungen verrechnet worden
sind. Der Vermieter hat zwölf Monate Zeit, die Betriebskostenabrechnung
vorzunehmen. Mieter haben zunächst einmal innerhalb von vier Wochen
ihre Einwände zu erheben. Unterlassen sie dies, haben sie mit Ablauf
der vier Wochen auch zunächst zu zahlen. Jedoch können Mieter
unabhängig von der Nachzahlung bis zu zwölf Monaten nach der
Betriebskostenabrechnung noch weitere Einwände vorbringen. Mit Ablauf
der zwölf Monate setzt Verjährung ein.
Klauseln über die
Entfernung von Tapeten bei
Auszug
Mietern
müssen nicht in jedem Fall sämtliche Tapeten aus ihrer Mietwohnung
entfernen, wenn sie ausziehen! Eine dementsprechende genauso in
Mietvertrag kann unter Umständen den Mieter durch den möglicherweise
ungerechtfertigten Arbeitsaufwand unangemessen benachteiligen. Deshalb
könne eine derartige Klausel unwirksam sein.(Az.:BGH VII ZR 109/05)
Für weitere Fragen steht Ihnen Herr Rechtsanwalt Torsten Ramm aus Dortmund und Herdecke gerne zur Verfügung.
aktualisiert am 01. Februar 2009